日前獨自在附近的咖啡廳做事時，恰巧旁邊坐了兩男一女。他們一坐定，點了餐之後，就直接切入他們碰面的主題：委託賣房。聽到他們的討論內容之後，我很確定其中一個較年輕且穿得較正式的男性是一位房仲業務，而另外兩位則是標準的投資客。為什麼知道他們是投資客呢？因為他們所委託的物件是還沒蓋好的預售屋，而且很明顯聽得出來，他們買這預售屋的目的根本不是為了居住，而是買進之後，請該房仲幫他們賣個好價錢。但會引起我注意，並繼續聽下去的原因，並非想知道目前的房市行情，而是他們提到至少要賺多少才願意脫手這件事。
對投資客而言，買房的主要目的就是為了轉手獲利。但讓我比較好奇的是，他們是如何決定自己該賺多少才脫手呢？而且從他們的談話中得知，目前的潛在買方本身也是投資客。既然潛在買方也是投資客，就代表著買方認為既使以較高的價格買下之後，之後還是有獲利空間的。那我旁邊的這組賣方是以什麼樣的標準來決定什麼價位才合理呢？而如果潛在買方是自住需求，那買方究竟該出什麼樣的價格才是合理呢？
因為對自住型買方來說，買房並不是為了轉手獲利，因此是否買得合理就很重要，畢竟沒有人想當冤大頭。不過很可惜的是，在我聽完他們的對話後，還是沒能聽出一個好的結論來，以至於這個問題一直存在我的腦海中。
而昨日在參加一場講座，聽到一位朋友的買房經驗後，我覺得他的經驗相當值得作為自住客當做買房出價的參考。
一般我常會建議有意買房自住的朋友，自備款成數最好是有房價的三成，換句話說就是房貸最好不該超出七成，而每月的房貸支出則不該超出月收入的三成，當然這只是粗略的先為預計買房的朋友作把關的標準而已。之所以訂出這樣的標準，目的就是不讓購屋之後的生活水平下降太多，造成太大的財務壓力。
然而這位在講座上認識的朋友，則是以這個原則來逆向思考，說他都是以銀行如果願意核貸房價的七成以上，他才會願意買下該房產。換句話說，就是如果連銀行都不願意核貸房價的七成，那就代表該房產在銀行鑑價過後，根本沒有賣方所出的價值，所以銀行才不願意用太高的金額來核貸。
我們要知道，銀行在鑑價方面都是有專門的人員去蒐集相關資料，然後才定出銀行認為合理的價格。其目的當然就是避免房貸戶萬一繳不出房貸來，銀行拍賣之後還能夠回收資金回來。因此為了避免出現嚴重虧損，銀行絕對是要仔細評估房產合理價格的。而如果銀行在鑑價之後，願意核貸的金額高於房價的七成，就代表著該房價還不致過高。但如果連銀行都不願意以七成核貸的話，那代表該房產在銀行眼中根本不值那個價格，當然就不是合理的價位了。
雖然這是個可以參考的依據，但這種評價方式會有一個盲點：萬一銀行看錯的話怎麼辦？
銀行看錯行情並非不可能，2008年的金融危機起源便是從美國的房產泡沫開始。當時便是銀行因為對房產未來的價值過度樂觀，加上超額放貸，讓房貸戶很輕鬆就可以買到房子。但當房產泡沫破裂，房貸戶開始繳不出貸款時，銀行才真正發現問題，但為時已晚，超額放貸金額已經大到足以引起全球性的危機了。
因此，雖然可以以銀行的可核貸成數來當做合理房價的參考指標，但僅能提供短期內已經預備要買房的民眾，作為是否會買得比同期間、鄰近地區買家還貴的參考，並不能當做長期的合理價格參考。而且縱使評估後的房價並不會買得比別人貴，也還是得評估自身的財務能力來向銀行申請房貸成數，而不是以銀行願意核貸多少成數，就貸多少成數，以避免貸款成數過高，最後因為付不起高房貸而必須被迫賣房。
所以如果是有短期內要買房自住的朋友，對於有意購買的房產，不妨先直接詢問銀行（不要問房仲業務，他們常是代表賣方說話的。），請銀行先鑑價，知道銀行願意核貸的金額再決定。不過當確定要購買時，還是要再評估自己的財務狀況是否能夠負擔，以免造成自己未來的財務壓力喔！
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