案例6：該先還房貸還是繼續投資？

案例討論：

目前尚有80萬的政府優惠房貸沒有繳清，手頭上也正好有八十多萬放在股市。想請教一下該先把這八十萬的房貸全數還清，然後從零開始投資？還是先還一部份，利用另一部份的資金繼續進出股市？嗯嗯～還是乾脆不要還清，繼續繳二十年的利息比較划算呢？因為只有八十萬的貸款，每個月大約是六千多的房貸支出，目前股市的投資報酬率大概都有在5%左右。怎麼樣還房貸可以達到理財理債的最好方法呢？

（轉貼自：ptt實業坊CFP版，發文日期：2006/12/22）



相信不少背負著房貸負擔的朋友都會有同樣的困擾，而這問題的解答絕對是因人而異的，最大的關鍵就在於，每個人所能創造的投資報酬率不同。

要達成投資效益大於房貸利息的要件，就是所能創造的投資報酬率必須大於房貸利率才行，如此才會有從中賺取利差的效果在。然而因為每個人投資的能力不同，穩定度也不同，所以適合的建議也絕對完全不同。

如果投資報酬率完全比不上房貸利率，那肯定不適合先拿錢做投資的，把房貸先還清絕對是上上策，所以沒有什麼值得需要討論的。

然而投資報酬率比房貸利率高就一定適合嗎？那就不一定了。

我們必須了解，投資一定是有風險的，過去能夠獲利，並不代表未來一定能夠獲利，這很大部分原因取決於每個人所使用的投資方式，以及當前的景氣狀況。如果我們是因為景氣好，投資什麼就賺什麼，即使不用做很多研究工作也能夠獲利，並且很幸運地賺到了可以提前償還房貸的資金，那我會比較建議，還是先把房貸還清吧！畢竟未來是否仍然有這麼幸運我們並不確定，所以與其把這筆資金壓在不確定的獲利機會上，倒不如先把房貸還清，之後再用小錢慢慢投資。幸運的話，我們還是可以繼續獲利，即使不幸賠錢，也只是小賠而已，而且這時候我們的房貸也已經還清了。

而如果我們的獲利靠的是很穩健，風險性也不高的投資方式，例如高利定存、高殖利率債券或股票投資，那想當然耳，保留資金做投資是比較好的。畢竟房貸本身就已經是便宜的資金，再加上是政府優惠房貸，資金又相對更加便宜，所以與其將房貸先還清，倒不如好好充分發揮這筆資金的時間價值，賺取與房貸利率之間的利差。

不過依照個案的狀況，雖然提到有5%的投資報酬率，但基於人性考量，我還是會建議個案先把房貸還清。原因是，能夠有穩定獲利機會的投資人，會很清楚用便宜資金賺取利差的道理，對他們來說，這不會是需要提出來討論的問題，而是直接做就對了。相反的，若是對於自己的未來獲利存在著一點不確定的感覺，肯定是對自己的獲利沒有很大的信心，確定性、穩定性也不高，所以才會提出問題來討論，一方面徵詢大家意見，一方面也探尋近期的市況還適不適合繼續投資。

而如果個案的狀況是擁有比房貸利率高而且穩定的投資收益（如：定存或債券投資），只是缺乏信心的話，那倒不如把資金一半用來還房貸，另一半繼續投資，這樣不但能讓自己比較安心，也不會錯失賺取利差的機會。