買房18個錯誤思維，看清房價究竟暴跌還是漲（上）

買房18個錯誤思維，看清房價究竟暴跌還是漲
鉅亨網新聞中心　(來源：和訊網)　2015-01-23 08:13

典型的投資心態，對於2015年的房價是上漲還是下跌，專家們各有各的觀點。“房價”作為置業的敏感詞，一直很鬧心，百姓對房地產市場和相關資訊也甚為關注，如今，房地產市場上流傳著一些錯誤的認識或是數據，其實只要仔細想想，就能發現是明顯錯誤的。下面，小編為您搜羅了關於房價的18個誤區，為您撥開雨霧，一睹樓市真相。

一、買房就一定是投資
這是典型的投資心態。社會上有一套房的家庭占了大多數，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大後拋售獲利，因中國人“安居樂業”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實現這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以，房價雖然漲了 不少，可是對於大多只有一套房的家庭來講，沒有什麼意義。

二、中國住房貸款是浮動利率
當利率變動時，從第二年初開始，實行新利率。人們買房時，一看一個月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現行一年期存款利率僅2.25% （在2004年甚至低於物價漲幅3%），貸款利率5.58%，但1979年來算術平均是6.58%，按現在的利差來算，貸款利率就是9.91%。

美國幾十年來平均房貸利率為8-9%。如以後利率提高到正常水平，還款壓力會非常沉重。如貸款利率是6.12，貸40萬、20年，利息為48.96萬，如果利率升至7%、8%、9%，則利息分別是56、64、72萬，漲幅分別為14.38%、30.72%和47.06%。所以買房人應謹慎考慮利率風險，正所謂人無遠慮，必有近憂。

三、當一套房子價格上漲後，並不是所有上漲的部分都能成為收益。
據測算，如果購入新房不滿規定的1年就轉讓，考慮其交易費用，營業稅、賣出時仲介費、貸款利息及提前還款違約金等；再假設該房產年租金收益率為4%，則投資房產價格年漲幅需要在8%左右才有可能獲利。

四、中國人多地少，所以房價應上漲
中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個數據分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、 自治區的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個國家相比並沒有本質差別，如按適宜居住的面積計算，我國東部地區的人口密度低於日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。所以雖中國人多，但地並不少，人多不是房價肯定上漲的理由。

五、房價只會漲不會跌
也許從一個比較長的時間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價確實只漲不跌。可是長期看漲，並不等於只漲不跌。事實上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。房價應該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價格漲其實本質上講是土地在升值，就房屋建築本身來講是不斷貶值的（會計上要提折舊），因建築水平越來越落後，也越來越陳舊。而土地所有權是國家的，永遠不屬於個人。

六、房子買入後就一勞永逸
根據中國法律，業主對房屋建築擁有所有權，但是對於住房的土地，並無所有權，最多只有70年的使用權，而且從開發商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業主就只有67年的土地使用權了，如果又空置了2年，就只有65年了。至於是重新向國家繳納土地使用權費還是以後就可以免費使用，或是由國家收回使用權，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權期限。

七、始終有20%以上的人要在三個月內買房
據說2012年一季度全國城鎮儲戶問卷調查，結果顯示有22%的居民準備在未來3個月買房，較上季度增0.8個百分點，較上年同期增0.6個百分點。按照這種說法，在一年左右時間內，始終有20%以上的人要在三個月內買房，那麼就是有80%的人準備在一年內買房了。稍有常識的人都知道，這是絕對不可能的。 要嘛是調查方法有問題，要嘛就是大量準備在三月內買房的人，其實根本沒有買房。

八、上海（樓盤）是國際化大都市
美國作為一個高度發達的資本主義國家，也僅有紐約、芝加哥、洛杉機等區區幾個國際化大都市，上海（樓盤）在亞洲有些名氣，在世界上沒有多少人知道。上海曾與韓國的麗水爭辦2010年世博會，麗水既然申辦世博會，當然不是一個差勁的城市，可是有多少人知道麗水這個城市？全球生活質量排名，上海僅名列102 位，世界上有多少人能說出前50名的城市？更不用說100名後的上海了。可見，那種說上海是國際化大都市，所以房價應與東京等地看齊的說法不過是別有用心，願者上鉤的謊言罷了。

九、房價不能跌，跌了對經濟沖擊太大
其實，中國從建國以來，經濟經歷過不少的大風大浪，從三年自然災害到國有企業普遍虧損、亞洲金融危機，甚至是朝鮮戰爭，都沒有對國家造成根本性打擊。相反，中國的經濟越來越好。房價下跌只不過讓炒房客血本無歸，讓經濟發展適當地放慢腳步，對銀行影響也不會太大。而且房價泡沫早破比晚破造成的影響小。 

（未完待續）